1. NOTE INTRODUTTIVE Il fabbricato residenziale allo stato attuale è costituito da tre piani: un piano interrato, un piano terra e un primo piano realizzato con licenza di costruzione n. 80/69 del 27/10/69. Il suddetto fabbricato è inserito in un terreno avente una superficie di 3433 mq e comprende alla distanza di circa 10 metri un annesso deposito utilizzato dal proprietario come garage. L’immobile si affaccia lungo la via comunale Camalavicina, sul lato destro, in direzione Salionze - Cavalcaselle. L’immobile, grazie al nuovo P.I. del Comune di Castelnuovo del Garda, rientra in Zona Omogenea B di Urbanizzazione Residenziale, è incluso nell’ambito “zone B speciali - B*009”, usufruisce di 600 mc oltre l’esistente per ampliamenti finalizzati alla residenza per esigenze familiari. Il progetto migliorerà in modo evidente, come è rilevabile dall’analisi degli elaborati grafici, tutti i parametri qualitativi, architettonici, energetici, tecnologici e di sicurezza dell’immobile come è possibile riscontrare comparando lo stato attuale e quello di progetto dell’immobile negli elaborati grafici. • Il progetto si inserisce in un’ area di edilizia residenziale zona “B”- di urbanizzazione residenziale – con intervento diretto che usufruisce di opere di urbanizzazione primaria esistenti: linee dell’acqua, della luce, del gas e delle fognature. • L’ampliamento si attuerà in aderenza all’edificio esistente sul lato nord-est e parzialmente sul lato sud. La nuova composizione volumetrica e prospettica garantirà equilibrio e proporzione tra le parti. • La proprietà interviene grazie alle disposizioni del nuovo strumento urbanistico il P.A.T.I., in particolare del P.I. ora in vigore, per ristrutturare e ampliare l’immobile esistente portandolo dalle attuali 2 unità abitative alle 3 di progetto. Lo sviluppo del fabbricato, quello esistente che si ristrutturerà, anche nello stato di progetto si svilupperà su due piani fuori terra abitabili (gli attuali); si varierà parzialmente la tramezzatura interna (modifica di alcuni vani), in particolare la disposizione del piano sottotetto al fine di poter usufruire di alcuni ripostigli e di un bagno. L’altezza massima consentita dalle norme in zona Bb è di 7,50 ml, ampiamente rispettata dal dato dimensionale di progetto del nuovo ampliamento. Gli indici edificatori e la distanza dalla strada e dai confini saranno rispettate come indicato nella scheda della zona omogenea B di urbanizzazione residenziale. La parte nuova, quella del vano scala coperto, sarà su due piani, e quella relativa all’ampliamento sul lato nord-est si svilupperà su un piano fuori terra abitabile e su un piano di sottotetto con bagno. È inoltre previsto nel progetto un piano interrato a cantina con alcuni vani accessori e un porticato. Nei quattro prospetti si è cercato di armonizzare le forature di porte e finestre e dei poggioli con un risultato complessivo di ordine e di allineamento, tenendo conto della visione complessiva, come si richiede in ambito di tutela paesaggistica in luoghi caratterizzati da nuclei edilizi esistenti. Il committente impegnerà notevoli risorse economiche per i lavori di ristrutturazione e di ampliamento al fine di soddisfare alle esigenze dei propri famigliari, figli e nipoti, e allo scopo di rinnovare e migliorare la qualità architettonica ed energetica dell’immobile esistente e di quello nuovo per elevare il confort abitativo del nuovo immobile. Tale resoconto è riscontrabile dalla lettura delle tavole di progetto, dalla scelta dei materiali, dall’inserimento del fabbricato nel contesto paesaggistico locale. Anche sul versante della riduzione del fabbisogno di energia del fabbricato sono state scelte soluzioni costruttive e tecnologiche per rispondere ai dettami del D.lgs. 19 agosto 2005, n. 192. Analisi dello stato attuale A) Edificio esistente Al piano interrato solo una parte è utilizzabile come cantina, al piano terra vi sono due camere, un soggiorno e una cucina, infine un atrio che porta al bagno. Al piano primo sono presenti tre camere, una cucina e un soggiorno-pranzo e un bagno. L’edificio è caratterizzato ad una scala esterna che collega il piano terra al piano primo e alcuni poggioli esterni su entrambi i piani. Si tratta di un fabbricato di modesto pregio, in discreto stato di conservazione, inserito nel tessuto urbano della frazione di Camalavicina, realizzato con licenza di costruzione n. 80/69 del 27/10/69. L’immobile è contraddistinto al N.C.E.U. alla Sezione U, Fg. n. 30, mappale n. 154 sub 1-2-3. Analisi dello stato di progetto A.1) Edificio esistente ristrutturato Nel piano interrato si ricaveranno altri due spazi accessori a ripostiglio ed una scala esterna interrata per accedere al piano terra. Al piano terra e al primo si modificheranno internamente alcuni locali e si inserirà una scala interna che collegherà il piano primo al nuovo piano secondo quello del sottotetto. Analisi dello stato di progetto B) Nuovo vano scala fra l’edificio esistente e l’edificio nuovo Si trova in posizione intermedia e definisce armonicamente il rapporto, in altezza e in larghezza, tra l’edificio alto ristrutturato e il nuovo edificio. Analisi dello stato di progetto C) Nuovo edificio in aderenza all’esistente Al piano interrato sono stati previsti i seguenti vani: una cantina, un disbrigo, un bagno e un ripostiglio. Sul lato nord un ampio porticato aperto su due lati, intervallato da tre colonne. Al piano terra l’accesso è preceduto da un portico e da alcuni scalini che consentiranno di entrare nella zona giorno costituita da soggiorno e cucina. Proseguendo all’interno, sullo stesso piano, un ampio atrio introduce alla zona notte costituita da 4 camere e da un bagno. Vi è infine una scala che conduce al piano primo mansardato che ha un bagno di supporto e un abbaino con una larghezza massima di 2 ml e uno sviluppo inferiore al 12% della falda di copertura secondo le indicazioni delle norme di attuazione del P.I. vigente. A) Particolare cura verrà riservata alle finiture edilizie, come del resto indicato nelle N.A. del P.I. adottato e nel regolamento edilizio comunale, in un ottica architettonico-ambientale rispettosa dei luoghi, recuperando i materiali del passato ancora evidenti in edifici limitrofi quali il legno per i serramenti e gli oscuranti, la pietra di trani per i contorni e per i bancali delle finestre e delle porte, l’intonaco a base di calce per gli interni e per gli intonaci esterni la calce con la polvere di marmo, il coppo veneto per le finiture del tetto. B) Sulla copertura verranno inoltre posizionati dei lucernari, tipo velux, per aumentare la luminosità/areazione del sottotetto, per accedere alla copertura e poter svolgere le operazioni di manutenzione programmate, per questo si provvederà ad installare la linea vita prevista dalla normativa vigente. 2. DESCRIZIONE SINTETICA DELL’INTERVENTO E DELLE CARATTERISTICHE DELL’OPERA (dimensioni, materiali, colore, finiture, modalità di messa in opera, ecc.) L’immobile oggetto dell’intervento è ubicato nel Comune di Castelnuovo del Garda, nella frazione di Camalavicina al numero civico 67, ed è distinto in Catasto Edilizio Urbano del medesimo Comune al Foglio n. 30 mappale n. 154 sub 1-2-3, con una superficie complessiva del lotto di 3.433 mq. Le dimensioni della superficie coperta di progetto è di 264,5 mq, con un incremento di 173,50 mq rispetto allo stato attuale. Il volume del fabbricato ristrutturato e ampliato è di 1.367,40 mc, con un incremento di 657,60 mc rispetto allo stato attuale (il dato rientra ampiamente nei 600,00 mc + 75,00 disponibili oltre lo stato esistente). Il volume interrato totale è di 187,40 mc, con un incremento di 117,10 mc rispetto allo stato attuale. Con lo stato di progetto l’edificio sarà trasformato da 2 unità abitative (le attuali) a 3 unità abitative (quelle di progetto): senza soluzione di continuità, 2 sulla parte esistente ristrutturata e 1 sull’immobile nuovo. Nello stato di progetto, nell’ambito della ristrutturazione consentita, si prevede il mantenimento della struttura verticale esistente in c.a. e delle murature perimetrali in laterizio bimattone. I materiali impiegati nella parte nuova saranno costituiti da struttura portante in c.a. e da muratura continua in laterizio alveolare, tipo poroton; le pareti interne tramezzate in blocchi in laterizio. Oltre agli attuali solai di calpestio che saranno mantenuti, rinforzandoli staticamente, essendo in discreto stato conservativo; nel caso di rifacimento per motivi statici i nuovi verranno realizzati con impalcato in latero-cemento e getto in cls. integrativo. Le nuove scale interne saranno tutte rifinite o in legno di faggio o in pietra con struttura autoportante in c.a.. Il manto di copertura del fabbricato in coppi veneti, con tipologia costruttiva a capanna, costituito da struttura portante in legno a soluzione ventilata e sarà riproposto con struttura analoga anche per la parte nuova oggetto di ampliamento. Tutti i lati dell’immobile di progetto, esternamente, avranno gli aggetti delle gronde una struttura costituita da tavolato in latero-cemento e finitura intonacata come riscontrabile dalla tav. 3 di progetto. La finitura superiore delle nuove coperture, come nel fabbricato allo stato attuale, sarà formata da coppi in laterizio che ben si armonizzano con la tradizione costruttiva e con i tetti dei nostri centri storici minori. Per aumentare il contenimento energetico si realizzerà, sull’intero perimetro esterno del fabbricato ristrutturato e nuovo, un cappottino isolante completo di rasatura per uno spessore di circa 10 cm con buona densità e qualità dei materiali. Inoltre la nuova finitura dell’intonaco sarà a grana fine all’interno e con intonaco a grana media all’esterno, entrambi a base di calce idraulica e aerea. Intorno alle aperture delle facciate (finestre e porte) verranno collocati contorni in pietra bianca da 12 cm levigati come si vede nei prospetti di progetto e alla luce della tradizione locale e come osservato nella documentazione fotografica storica delle residenze di Camalavicina. I poggioli, di ridotte dimensioni, avranno pavimentazione in clincker e parapetti con ringhiere in ferro, dal disegno semplice a sviluppo verticale. Anche nel fabbricato nuovo i parapetti dei poggioli saranno in doppia soluzione: parte bassa in muratura piena e parte alta in metallo (v. tav. 3 di progetto). I serramenti saranno realizzati con telai in legno con vetri-camera coibentati, di buon isolamento; gli oscuranti delle facciate in legno di abete con romanina, di colorazione grigio chiaro, con fattura e tecniche legate alla tradizione costruttiva locale. La tinteggiatura esterna dei paramenti sarà con colori a calce e terre minerali naturali e variazione cromatica differenziata per muovere e valorizzare i prospetti secondo la tavolozza dei colori approvata e prevista per i centri storici del comune: terra siena naturale (edificio ristrutturato), terra di siena bruciata (vano scala) e ocra gialla (edificio nuovo). Internamente i locali della zona giorno avranno pavimenti in gres porcellanato sia nella zona notte, sia nella zona giorno. I pavimenti e le pareti dei servizi igienici saranno in ceramica di tipo veneto e i sanitari in vetrochina a sospensione. I serramenti interni in legno di abete di colore pastello o a tinta naturale di tipo tamburato. Nel corso dell’intervento per i lavori di ristrutturazione della struttura muraria, dei solai e del tetto saranno impiegati ponteggi tubolari prefabbricati, i quali serviranno anche per la posa in opera dei contorni in marmo e della susseguente posa in opera delle ringhiere per i poggioli. 3. CARATTERISTICHE DEL NUOVO IMMOBILE RISTRUTTURATO E AMPLIATO In considerazione delle argomentazioni urbanistiche e tecniche puntualizzate precedentemente, il fabbricato costituito da 3 unità residenziali autonome ha le seguenti caratteristiche. Ogni unità residenziale ha un piano interrato che dispone di cantina e/o di ripostiglio. Sui piani superiori (p.t.) si sviluppa orizzontalmente: cucina, soggiorno, camere con bagno e antibagno. Nell’immobile accessorio esistente, utilizzato a garage e staccato dalla suddetta palazzina residenziale, è garantito un posto auto coperto per ogni unità abitativa (almeno 3, v. tav. 4 di progetto). All’esterno sono stati previsti i posti auto per la sosta temporanea in numero di 3. Sono previsti inoltre spazi comuni pedonali per l’accesso alle abitazioni e ogni appartamento avrà il proprio ingresso autonomo e un accesso comune carrabile con cancello in ferro azionato da telecomando per portare le auto in garage. Il riscaldamento di ogni unità abitativa sarà di tipo autonomo con caldaia a condensazione e corpi scaldanti in acciaio verniciato tipo Irsol modello Tesi. L’impianto elettrico per ogni residenza sarà dimensionato secondo i correnti canoni normativi. L’impianto idrico e sanitario sarà completo di ogni accessorio per il bagno e per la cucina con elementi in vetrochina tipo Ideal Standard a sospensione e miscelatori e rubinetterie cromate. Il movimento terra, di lieve entità, previsto per la ristrutturazione del fabbricato e per l’ampliamento, sarà utilizzato e mantenuto in opera sul terreno di pertinenza del fabbricato con una lieve rimodellazione del lato nord-est. Verrà inoltre realizzato un muretto in cls con ringhiera in ferro sul fronte sud della strada (via Camalavicina), limitatamente alla zona modificata per il nuovo accesso carrabile e pedonale come si può vedere nella tav. 4 di progetto. Per la zona di manovra delle auto che entrano ed escono dai garage vi sarà un cordolo in pietra e finitura in ghiaino lavato. Il terreno circostante a prato e a giardino verrà mantenuto come nello stato attuale inserendo eventualmente alberi da frutto e fiori a cespuglio, ricercando possibilmente di privilegiare le essenze autoctone. L’immobile sul lato ovest mantiene una appropriata distanza (10 metri) dal confine di proprietà con il vicino che ha una propria costruzione e dall’autorimessa dello stesso proprietario (10 metri di distanza). Sui lati nord-sud-est non sono presenti altri immobili da verificarne le distanze. Sul fronte sud dell’immobile, vi è una certa distanza (più di 5 metri) dal ciglio della Strada Comunale Camalavicina. L’intervento progettuale di ristrutturazione e ampliamento prevede un aumento del fabbricato verso est con l’aggiunta in aderenza di 13,80x13,60 metri su una altezza del nuovo edificio (h= 3,80) con un sottotetto avente una altezza media di 1,91 metri: dati che si possono ricavare dalle tavv. 1, 2 e 3 di progetto. Nell’insieme la ristrutturazione-ampliamento dell’immobile contribuirà a rendere più definito il fronte edilizio a sud di via Camalavicina completando fino al miglioramento delle finiture prospettiche, tecniche e di facciata un edificio residenziale di modesta entità edilizia legata al periodo storico degli anni ’60, in precarie condizioni statiche e conservative, cercando di migliorare lo standard abitativo del fabbricato esistente, di impostare bene la qualità edilizia del nuovo edificio che sarà preceduto dal volume della scala comune e nell’insieme contribuire a migliorare la scena edilizia della via che conduce a Salionze (dir. est) e a Cavalcaselle (dir. ovest). Le nuove e funzionali unità edilizie avranno finalità residenziali e avranno il pregio di utilizzare fonti di energia rinnovabili (pannelli termici energia solare) e migliorare il contenimento energetico e la qualità abitativa. I nuovi poggioli inseriti nei prospetti saranno in ferro battuto, di buon disegno e fattura. Nuovi contorni in pietra bianca faranno da cornice alle forature, con un largo spessore (12 cm), intorno a finestre, e porte, come si può evincere dagli elaborati di progetto (in particolare la tav. 3). Gli scarichi delle acque bianche saranno a dispersione nel terreno e quelle nere saranno collegate previ e opportuni pozzetti d’ispezione con sifone ad una imhof di portata idonea in rapporto al numero degli utenti previsti nelle 3 unità residenziali. Il tutto verrà convogliato alla cabina di pompaggio esistente in via Mazzini che indirizza i reflui anche delle altre abitazioni limitrofe mediante condotta forzata verso la vicina Via Scarpina e successivamente al depuratore di Peschiera del Garda.